¿Por qué esta guía?
El contrato de alquiler es probablemente el documento legal más importante que firmarás. Define dónde vas a vivir, cuánto vas a pagar y qué derechos tienes. Pero la mayoría de contratos están escritos en un lenguaje que parece diseñado para que no lo entiendas.
El problema
Muchas personas firman contratos sin entender lo que dicen. No es pereza – es que nadie te enseña a leer un contrato. Y preguntar al propietario puede ser incómodo, especialmente cuando ya estás nervioso por encontrar piso.
Lo que vas a aprender
Las partes del contrato
Todo contrato de alquiler tiene dos partes principales. Parece obvio, pero muchos problemas vienen de confundir quién es quién.
El arrendador (propietario)
Es la persona o empresa que te alquila el piso. Puede ser el dueño directo o una inmobiliaria que actúa en su nombre. El contrato debe incluir su nombre completo, DNI/NIF y dirección.
Verifica que quien firma es realmente el propietario. Puedes pedir una nota simple del Registro de la Propiedad (cuesta unos 10€).
El arrendatario (inquilino)
Eres tú. Si vais a vivir varias personas, todas deberían aparecer en el contrato. Si solo aparece una persona, técnicamente solo esa persona tiene derechos y obligaciones.
Si sois pareja o compañeros de piso, poned todos los nombres en el contrato.
El fiador o avalista (opcional)
Es alguien que garantiza que pagarás. Si dejas de pagar, el propietario puede reclamarle a esta persona. No todos los contratos lo exigen.
Cuidado: ser fiador es una responsabilidad seria. Si tus padres o amigos te avalan, ellos responden con su patrimonio si tú no pagas.
La fianza: Tu dinero en depósito1 mes máximo
La fianza es probablemente el tema que más dudas genera. Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber.
¿Qué es la fianza?
Es una cantidad de dinero que entregas al propietario como garantía. Si al irte no debes nada y el piso está bien, te la devuelven. Si hay daños o deudas, el propietario puede quedarse parte o toda la fianza.
¿Cuánto es?
Por ley (LAU), la fianza máxima es:
El propietario puede pedir garantías adicionales (más meses, aval bancario), pero la fianza legal obligatoria es solo 1 mes.
¿Dónde va tu dinero?
El propietario tiene obligación legal de depositar tu fianza en el organismo oficial de tu comunidad autónoma. Esto protege tu dinero en caso de que el propietario tenga problemas económicos.
¿Cuándo te la devuelven?
El propietario tiene 1 mes desde que entregas las llaves para devolverte la fianza. Si hay daños, puede descontar el coste de las reparaciones, pero debe justificarlo con facturas.
Haz fotos del estado del piso cuando entres Y cuando salgas. Es tu mejor protección.
Problemas comunes
La renta y su actualización
La renta es lo que pagas cada mes. Pero cuidado: puede subir con el tiempo según lo que diga tu contrato.
Renta vs. precio total
La renta es el alquiler básico. Pero eso no es todo lo que pagas. A la renta se le pueden sumar gastos de comunidad, IBI, suministros... Lee bien qué está incluido y qué no.
Actualización anual
La mayoría de contratos incluyen una cláusula de actualización. Esto significa que el alquiler puede subir cada año.
Tipos de actualización
Límites legales (2024-2026)
Actualmente hay límites a las subidas de alquiler por ley. En 2024-2025, la subida máxima fue del 3%. Consulta la normativa vigente porque estos límites pueden cambiar.
Si tu contrato dice "IPC" pero el límite legal es menor, se aplica el límite legal.
¿Cómo y cuándo pagar?
El contrato debe especificar:
Nunca pagues en efectivo sin recibo. Es tu única prueba de que has pagado.
Gastos: ¿Quién paga qué?
Este es uno de los puntos que más confusión genera. No todo lo que pagas es "alquiler". Aquí desglosamos cada concepto.
Gastos de comunidad
¿Qué es? Son los gastos comunes del edificio: limpieza, luz de escalera, ascensor, portero, mantenimiento...
¿Quién paga? Por defecto, los paga el propietario. Pero el contrato puede especificar que los pagues tú. Lee bien tu contrato.
Si tú pagas la comunidad, pide que te muestren los recibos reales. Así sabes que pagas lo justo.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
¿Qué es? Es un impuesto municipal que grava la propiedad de inmuebles. Es como el "impuesto de circulación" pero de viviendas.
¿Quién paga? Por ley, lo paga el propietario. Pero puede repercutírtelo si el contrato lo especifica.
¿Cuánto es? Varía según el municipio y el valor catastral. Puede ser desde 200€ hasta 2.000€ anuales.
Si el contrato dice que pagas el IBI, negocia incluirlo en la renta mensual. Así no tienes sorpresas.
Suministros (luz, agua, gas)
¿Qué es? Electricidad, agua, gas, internet, etc.
¿Quién paga? Normalmente los paga el inquilino según su consumo.
¿A nombre de quién?
Si los contratos están a nombre del propietario, pide ver las facturas antes de firmar. Así sabes cuánto suelen ser.
Reparaciones
Regla general: el propietario paga las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable. Tú pagas las pequeñas reparaciones por uso normal.
Paga el propietario
Pagas tú
La ley dice que las "pequeñas reparaciones" son las que cuestan menos de un mes de renta.
Duración y prórrogas
¿Cuánto dura tu contrato? ¿Se renueva automáticamente? Esta sección te explica las reglas.
Duración mínima legal
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece duraciones mínimas que protegen al inquilino:
Esto significa que aunque tu contrato diga "1 año", tienes derecho a quedarte hasta 5 (o 7) años si quieres, renovándolo cada año.
Prórrogas automáticas
Si al terminar los 5 (o 7) años ninguna parte dice nada, el contrato se prorroga automáticamente por 3 años más, año a año.
Prórroga tácita
Si después de todo ese tiempo sigues sin decir nada, el contrato continúa por periodos mensuales.
Irte antes de tiempo
Puedes irte a partir del sexto mes, avisando con 30 días de antelación. El propietario puede cobrarte una indemnización:
1 mes de renta por cada año que falte por cumplir (proporcional).
Ejemplo: Si te vas al año de un contrato de 5 años, quedan 4 años. Indemnización máxima: 4 meses.
¿Puede el propietario echarte?
Solo en casos específicos:
Cláusulas habituales
Estas son las cláusulas que encontrarás en casi todos los contratos. Son normales y legales.
Inventario
Lista de muebles y electrodomésticos incluidos. Al irte, deben estar en el mismo estado (salvo desgaste normal).
Tip: Revisa el inventario con el propietario y firma ambas partes. Haz fotos de todo.
Mascotas
El propietario puede prohibir mascotas en el contrato. Si no dice nada, puedes tenerlas.
Tip: Si tienes mascota, negocia incluirla en el contrato antes de firmar.
Obras y modificaciones
Normalmente no puedes hacer obras sin permiso del propietario. Si te deja, pon por escrito qué pasa al irte (¿te paga las mejoras o las dejas?).
Subarrendamiento
Alquilar parte del piso a otra persona. Por defecto, necesitas permiso del propietario.
Visitas del propietario
El propietario no puede entrar cuando quiera. Necesita tu permiso, salvo emergencias. Si quiere mostrar el piso a compradores o futuros inquilinos, debe avisar con antelación.
Estado de la vivienda
Describe cómo está el piso al entrar. Es tu referencia para comparar cuando te vayas.
Tip: Si hay desperfectos al entrar, que consten en el contrato o en un anexo firmado.
Cláusulas abusivas: Lo que NO puedes aceptar¡IMPORTANTE!
Algunas cláusulas son ilegales aunque estén en el contrato. Si firmas un contrato con cláusulas abusivas, esas cláusulas son nulas (no valen), pero el resto del contrato sí.
Cláusulas abusivas comunes
Fianza de más de 1 mes
La fianza legal es 1 mes. El propietario puede pedir garantías adicionales, pero la fianza en sí solo puede ser 1 mes.
"Fianza de 3 meses de renta" → ABUSIVO
Prohibir irte antes de tiempo
Tienes derecho a irte a partir del sexto mes con 30 días de preaviso. Nadie puede quitarte ese derecho.
"El inquilino no podrá desistir del contrato" → NULO
Renunciar a prórrogas
No puedes renunciar por adelantado a tu derecho a quedarte los 5 años mínimos.
"El inquilino renuncia a las prórrogas legales" → NULO
Subidas automáticas excesivas
Las subidas deben seguir los índices legales. Una cláusula que permita subidas arbitrarias es abusiva.
"El propietario podrá subir la renta cuando lo considere oportuno" → ABUSIVO
Todas las reparaciones a tu cargo
El propietario debe mantener la vivienda habitable. No puede pasarte todas las reparaciones.
"El inquilino asume todas las reparaciones" → PARCIALMENTE NULO
Quedarse la fianza sin justificación
El propietario no puede quedarse la fianza "por las molestias" o sin justificar daños.
"En caso de desistimiento, el propietario retendrá la fianza" → ABUSIVO
¿Qué hago si veo cláusulas abusivas?
Tus derechos como inquilino
La ley te protege más de lo que crees. Aquí están tus derechos principales.
Vivienda habitable
El propietario debe entregarte una vivienda en condiciones de ser habitada y mantenerla así.
Permanecer 5 años (o 7)
Aunque tu contrato sea de 1 año, puedes quedarte hasta 5 años (7 si el propietario es empresa) si quieres.
Irte con preaviso
A partir del sexto mes, puedes irte avisando con 30 días. Puede haber indemnización proporcional.
Recuperar tu fianza
Si dejas el piso bien y no debes nada, el propietario tiene 1 mes para devolvértela.
Intimidad
El propietario no puede entrar sin tu permiso. Es tu casa mientras dure el contrato.
Exigir reparaciones
Si algo se rompe (caldera, tuberías...), el propietario debe arreglarlo en un plazo razonable.
Compra preferente
Si el propietario vende el piso, tienes derecho a comprarlo antes que otros al mismo precio.
Recibos de pago
Puedes exigir recibo de cada pago que hagas.
Checklist: 10 cosas que revisar antes de firmar
Antes de firmar cualquier contrato, repasa estos puntos. Te ahorrarás problemas.
¿Quién es el propietario?
Verifica que quien firma es el dueño real. Puedes pedir nota simple del Registro.
¿Cuánto pagas exactamente?
Renta + gastos de comunidad + IBI + suministros. Suma todo para saber el coste real.
¿Cuánta fianza?
1 mes es lo legal. Si piden más, pregunta por qué y negocia.
¿Cuánto dura?
Recuerda: tienes derecho a quedarte hasta 5 años aunque ponga menos.
¿Cómo sube el alquiler?
Busca la cláusula de actualización. ¿IPC? ¿Porcentaje fijo? ¿Nada?
¿Qué gastos son tuyos?
Comunidad, IBI, suministros... Que quede claro quién paga qué.
¿Hay inventario?
Lista de muebles y electrodomésticos. Revísalo y firma conforme.
¿En qué estado está?
Inspecciona el piso. Documenta cualquier desperfecto antes de entrar.
¿Hay cláusulas abusivas?
Revisa que no haya renuncias a tus derechos legales.
¿Entiendes todo?
Si algo no te queda claro, pregunta. O sube tu contrato a Klaro.