Rechtliche Grundlagen
Das Wichtigste zu deinen Rechten als Mieter:
§ 556 BGB – Dein Schutzparagraph
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 556, dass Nebenkosten nur umgelegt werden dürfen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Der Vermieter muss jährlich abrechnen.
Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Die BetrKV listet alle 17 Kostenarten auf, die auf Mieter umgelegt werden dürfen. Alles andere ist nicht umlagefähig – auch wenn es in deiner Abrechnung steht.
12-Monats-Regel
Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungszeitraum abrechnen. Verpasst er die Frist, kannst du Nachzahlungen verweigern (§ 556 Abs. 3 BGB).
Widerspruchsfrist
Du hast 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit für Einwendungen. Trotzdem musst du die Zahlungsfrist (meist 30 Tage) einhalten – unter Vorbehalt.
Die 17 umlagefähigen Kostenarten
Nur diese Kosten dürfen laut Betriebskostenverordnung auf Mieter umgelegt werden:
Diese Kosten sind NICHT umlagefähig
CO2-Kosten 2025: Wer zahlt wie viel?
Seit 2023 werden die CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. 2025 liegt der CO2-Preis bei 55€ pro Tonne.
Die Aufteilung richtet sich nach der Energieeffizienz des Gebäudes:
Effiziente Gebäude (< 12 kg CO2/m²/Jahr)
Mieter trägt 100% der CO2-Kosten
Mittlere Gebäude (12-32 kg CO2/m²/Jahr)
Kosten werden geteilt (50-90% Mieter, Rest Vermieter)
Ineffiziente Gebäude (> 52 kg CO2/m²/Jahr)
Vermieter trägt 95% der CO2-Kosten, Mieter nur 5%
Tipp: Prüfe, ob die CO2-Kosten in deiner Abrechnung korrekt aufgeteilt wurden. Der Vermieter muss die Berechnung offenlegen.
Die 10 häufigsten Fehler
Diese Fehler tauchen besonders oft auf – und kosten dich bares Geld:
Abrechnung zu spät (Fristversäumnis)
Die Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt werden. Kommt sie später, musst du Nachzahlungen nicht leisten – Guthaben steht dir aber trotzdem zu.
Nicht umlagefähige Kosten
Reparaturen, Verwaltungskosten, Instandhaltung oder Bankgebühren dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden – werden aber in jeder dritten Abrechnung trotzdem berechnet.
Falscher Verteilerschlüssel
Kosten müssen nach dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel verteilt werden. Ändert der Vermieter den Schlüssel eigenmächtig, ist das unzulässig.
Fehlende oder falsche Belegeinsicht
Du hast das Recht, alle Originalbelege einzusehen – seit 2025 auch elektronisch. Verweigert der Vermieter dies, kannst du die Zahlung zurückhalten.
Doppelte Berechnung
Manche Kosten werden sowohl in der Kaltmiete als auch in den Nebenkosten berechnet (z.B. Hausmeister). Das ist nicht erlaubt.
Leerstandskosten umgelegt
Kosten für leerstehende Wohnungen dürfen nicht auf andere Mieter verteilt werden. Der Vermieter muss diese selbst tragen.
Falsche Wohnfläche
Wird nach Quadratmetern abgerechnet, muss die korrekte Wohnfläche verwendet werden. Prüfe, ob die Fläche mit deinem Mietvertrag übereinstimmt.
Falscher Abrechnungszeitraum
Die Abrechnung muss exakt 12 Monate umfassen und mit dem im Mietvertrag vereinbarten Zeitraum übereinstimmen.
Fehlende Pflichtangaben
Die Abrechnung muss Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, deinen Anteil und deine Vorauszahlungen enthalten. Fehlt etwas, ist sie formell unwirksam.
CO2-Kosten falsch aufgeteilt
Seit 2023 muss der Vermieter seinen Anteil an den CO2-Kosten tragen. Viele Abrechnungen enthalten diese Aufteilung noch nicht korrekt.
10-Punkte-Checkliste zum Prüfen
Gehe diese Punkte systematisch durch:
Abrechnungszeitraum prüfen
Die Abrechnung muss genau 12 Monate umfassen. Stimmt der Zeitraum mit deinem Mietvertrag überein?
Frist prüfen
Ist die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir eingegangen? Datum des Poststempels zählt!
Kostenarten prüfen
Sind nur die 17 umlagefähigen Kostenarten enthalten? Reparaturen, Verwaltung und Instandhaltung sind NICHT umlagefähig.
Verteilerschlüssel kontrollieren
Wird der Schlüssel aus deinem Mietvertrag verwendet? Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheiten oder Verbrauch – was wurde vereinbart?
Wohnfläche prüfen
Stimmt die angegebene Wohnfläche mit deinem Mietvertrag überein? Abweichungen über 10% berechtigen zur Mietminderung.
Vorauszahlungen abgleichen
Wurden alle monatlichen Vorauszahlungen korrekt angerechnet? Vergleiche mit deinen Kontoauszügen oder Dauerauftragsbelegen.
Mit Vorjahr vergleichen
Starke Abweichungen zum Vorjahr (über 10%) sollten erklärt werden können. Frag nach den Gründen!
CO2-Kostenaufteilung prüfen
Ist die CO2-Kostenaufteilung nach dem Stufenmodell korrekt berechnet? Der Vermieter muss seinen Anteil übernehmen.
Formelle Anforderungen prüfen
Enthält die Abrechnung: Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, deinen Anteil, deine Vorauszahlungen und den Saldo?
Belegeinsicht fordern
Fordere Einsicht in alle Originalbelege an. Seit 2025 kann der Vermieter diese auch elektronisch bereitstellen.
Musterbrief: Widerspruch einlegen
Wenn du Fehler gefunden hast, solltest du schriftlich Widerspruch einlegen. Hier ein Muster:
Tipps zum Widerspruch
- Immer schriftlich widersprechen (Brief oder E-Mail mit Lesebestätigung)
- Fehler konkret benennen – nicht pauschal 'die Abrechnung ist falsch'
- Innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt widersprechen
- Zahlung unter Vorbehalt leisten, um Mahnungen zu vermeiden
- Kopie für deine Unterlagen aufbewahren
Nebenkosten steuerlich absetzen
Wusstest du, dass du einen Teil deiner Nebenkosten von der Steuer absetzen kannst?
Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG)
Kosten für Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister oder Winterdienst kannst du zu 20% (max. 4.000€/Jahr) von der Steuerschuld abziehen.
Handwerkerleistungen
Wartungsarbeiten an der Heizung oder Schornsteinfeger sind zu 20% (max. 1.200€/Jahr) absetzbar.
So geht's: So geht's: Fordere von deinem Vermieter eine Bescheinigung nach § 35a EStG an. Viele Vermieter stellen diese automatisch mit der Nebenkostenabrechnung aus.