Was ist eine Maklergebühr?
Eine Maklergebühr ist die Provision, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung bekommt. Sie wird nur fällig, wenn durch seine Tätigkeit tatsächlich ein Vertrag abgeschlossen wird.
Nur bei Erfolg fällig
Ein Makler darf seine Provision erst verlangen, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist. Bloße Besichtigungen oder Gespräche ohne Abschluss begründen keinen Zahlungsanspruch. Das regelt § 652 BGB.
Kausalität ist Pflicht
Die Vermittlung des Maklers muss ursächlich für den Vertragsschluss sein. Hat der Käufer die Immobilie schon vorher gekannt, kann der Provisionsanspruch entfallen.
Courtage oder Provision
Maklergebühr, Provision, Courtage — alle drei Begriffe meinen dasselbe. Sie bezeichnen die erfolgsabhängige Vergütung des Maklers für eine nachgewiesene Vermittlung.
Schriftlich vereinbaren
Seit Dezember 2020 muss der Maklervertrag beim Kauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen schriftlich abgeschlossen werden. Eine mündliche Vereinbarung reicht dann nicht mehr aus.
Die Maklergebühr (auch Maklerprovision oder Courtage) ist die Vergütung, die ein Makler erhält, wenn er erfolgreich einen Kauf- oder Mietvertrag vermittelt hat. Sie entsteht erst, wenn ein Vertrag tatsächlich zustande kommt.
Wer zahlt die Maklerprovision? Kauf vs. Miete
Die Zahlungspflicht hängt davon ab, ob es um Kauf oder Miete geht. Zwei verschiedene Gesetze regeln das — mit unterschiedlichen Ergebnissen.
Wer zahlt
Gesetzliche Grundlage
Höchstbetrag
Ausnahmen
Wie hoch ist die Maklergebühr? Berechnung Schritt für Schritt
Die Höhe der Provision variiert je nach Bundesland und Vereinbarung. So lässt sich der Betrag konkret ausrechnen.
Schritt 1: Kaufpreis feststellen
Basis der Berechnung ist der vereinbarte Kaufpreis. Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 400.000 €.
Schritt 2: Provisionssatz kennen
Je nach Bundesland liegt die Gesamtprovision zwischen 3,57 % und 7,14 % inkl. MwSt. In Bayern, NRW und vielen anderen Ländern sind 7,14 % Gesamtprovision üblich. In Berlin, Brandenburg und Hamburg waren teils niedrigere Sätze üblich.
Schritt 3: Halbteilung anwenden
Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt jede Seite maximal die Hälfte. Bei 7,14 % Gesamtprovision trägt der Käufer also 3,57 % des Kaufpreises.
Schritt 4: Betrag ausrechnen
400.000 € × 3,57 % = 14.280 € Käuferanteil. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € wären es 10.710 €, bei 500.000 € wären es 17.850 €.
Schritt 5: Fälligkeit prüfen
Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist. Viele Maklerverträge knüpfen die Zahlung zudem an den Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer.
Maklervertrag: Klauseln in Klartext
Maklerverträge enthalten oft Formulierungen, die auf den ersten Blick schwer verständlich sind. So übersetzt klaro.legal die wichtigsten Klauseln.
Alleinauftrag
Du darfst während der Vertragslaufzeit keinen anderen Makler einschalten. Verkaufst du selbst, kann trotzdem eine Provision fällig werden — das steht oft im Kleingedruckten.
Provisionspflicht bei Eigenverkauf
Wenn der Makler dir einen Interessenten gezeigt hat und du später selbst an diese Person verkaufst, bekommt der Makler trotzdem seine Provision.
Reservierungsgebühr
Eine Reservierungsgebühr vor Vertragsschluss ist in der Regel unzulässig. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH oft unwirksam.
Widerrufsbelehrung
Du kannst einen online oder telefonisch abgeschlossenen Maklervertrag 14 Tage lang widerrufen. Fehlt diese Belehrung, verlängert sich die Frist laut § 356 Abs. 3 BGB erheblich.
Aufwandspauschale
Manche Makler verlangen eine Kostenpauschale, auch wenn kein Vertrag zustande kommt. Solche Klauseln sind häufig unwirksam und sollten genau geprüft werden.
Checkliste: Diese Maklergebühren sind unzulässig
Nicht jede Forderung eines Maklers ist rechtens. Diese Punkte helfen dabei zu erkennen, wann eine Gebühr unzulässig sein kann.
Provision ohne Vertragsabschluss
Ein Makler darf keine Provision fordern, wenn kein Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist. Besichtigungsgebühren sind grundsätzlich unzulässig.
Reservierungsgebühr vor Notartermin
Gebühren nur zur Reservierung einer Immobilie — ohne echte Gegenleistung — sind nach der BGH-Rechtsprechung in der Regel unwirksam.
Mieter zahlt bei Vermieter-Auftrag
Hat der Vermieter den Makler beauftragt, darf der Makler vom Mieter keine Provision verlangen. Das ist seit 2015 verboten (§ 2 Abs. 1a WoVermG).
Mietprovision über zwei Nettokaltmieten
Bei Mietwohnungen ist die Provision auf zwei Nettokaltmieten plus MwSt. begrenzt. Höhere Forderungen verstoßen gegen § 3 Abs. 2 WoVermG.
Provision ohne schriftlichen Vertrag beim Kauf
Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen muss der Maklervertrag seit 2020 schriftlich abgeschlossen sein. Fehlt die Schriftform, ist der Vertrag unwirksam.
Maklervertrag widerrufen oder kündigen
Wer einen Maklervertrag online oder telefonisch abgeschlossen hat, hat ein gesetzliches Widerrufsrecht. Auch eine Kündigung ist unter bestimmten Bedingungen möglich.
14 Tage Widerrufsrecht
Bei Fernabsatzverträgen — also online, per E-Mail oder Telefon abgeschlossenen Maklerverträgen — gilt ein Widerrufsrecht von 14 Tagen nach Vertragsschluss (§ 355 BGB).
Verlängerte Frist bei fehlender Belehrung
Hat der Makler nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht informiert, beginnt die 14-Tage-Frist nicht zu laufen. Die Widerrufsmöglichkeit bleibt dann deutlich länger bestehen.
Kündigung des Alleinauftrags
Ein Alleinauftrag hat eine bestimmte Laufzeit. Nach Ablauf dieser Frist kann er gekündigt werden. Für die Dauer des Auftrags ist eine ordentliche Kündigung oft ausgeschlossen.
Kosten nach Kündigung
Hat der Makler bereits nachweisbaren Aufwand betrieben, können auch nach einer Kündigung Kosten anfallen — sofern das im Vertrag wirksam vereinbart wurde.
Maklergebühr steuerlich absetzen
Ob die Maklergebühr steuerlich geltend gemacht werden kann, hängt vom Verwendungszweck der Immobilie ab. Eine pauschale Antwort gibt es nicht.
Vermietete Immobilien
Wer eine Immobilie kauft oder vermietet, um daraus Mieteinnahmen zu erzielen, kann die Maklerprovision als Werbungskosten oder Anschaffungsnebenkosten steuerlich berücksichtigen.
Selbst genutztes Eigentum
Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie ist die Maklerprovision in der Regel nicht abzugsfähig. Sie erhöht jedoch die Anschaffungskosten und ist damit bei einem späteren Verkauf relevant.
Umzug aus beruflichen Gründen
Maklerkosten für eine neue Mietwohnung können als Werbungskosten absetzbar sein, wenn der Umzug überwiegend beruflich veranlasst ist.
Im Zweifel: Steuerberater fragen
Die steuerliche Behandlung hängt stark vom Einzelfall ab. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, spricht das Thema mit einem Steuerberater ab.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Provision entsteht nicht sofort — sie durchläuft mehrere Stationen. Dieser Ablauf ist beim Immobilienkauf typisch.
Maklervertrag abschließen
Mit der Unterschrift unter den Maklervertrag startet die Zusammenarbeit. Noch keine Provision fällig.
Nachweis oder Vermittlung
Der Makler zeigt die Immobilie nach oder führt die Verhandlungen. Der Anspruch entsteht noch nicht.
Notarieller Kaufvertrag
Erst wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist, entsteht der Provisionsanspruch. Das ist der entscheidende Moment.
Rechnung des Maklers
Der Makler stellt eine Rechnung aus. Üblich ist eine Zahlungsfrist von etwa 14 Tagen nach Rechnungsdatum.
Zahlung
Manche Verträge knüpfen die Fälligkeit an den Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer. Dann zahlt der Käufer die Provision erst nach seiner eigenen Kaufpreiszahlung.
Checkliste: Das muss im Maklervertrag stehen
Ein wirksamer Maklervertrag enthält bestimmte Mindestangaben. Diese fünf Punkte sind beim Durchlesen besonders wichtig.
Schriftform eingehalten
Bei Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern muss der Maklervertrag schriftlich vorliegen. Eine E-Mail oder ein unterschriebenes Dokument genügt.
Provisionshöhe klar benannt
Der Prozentsatz und die Berechnungsbasis müssen eindeutig stehen. Vage Formulierungen wie 'ortsübliche Provision' können zu Streit führen.
Widerrufsbelehrung enthalten
Bei Fernabsatzverträgen muss eine vollständige Widerrufsbelehrung beiliegen. Fehlt sie, verlängert sich die Widerrufsfrist.
Laufzeit und Kündigung geregelt
Alleinaufträge haben eine Laufzeit. Es sollte klar sein, wann der Auftrag endet und wie er beendet werden kann.
Keine unzulässigen Extragebühren
Aufwandspauschalen, Besichtigungsgebühren oder Reservierungsgebühren ohne echte Gegenleistung sind häufig unwirksam und ein Warnsignal.