Was ist eine Maklergebühr?
Eine Maklergebühr ist die Provision, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung bekommt. Sie wird nur fällig, wenn durch seine Tätigkeit tatsächlich ein Vertrag abgeschlossen wird. Rechtlich handelt es sich um einen sogenannten Maklervertrag nach § 652 BGB, der eine Besonderheit hat: Er verpflichtet den Makler nicht zu einer bestimmten Tätigkeit, sondern belohnt nur den Erfolg.
Nur bei Erfolg fällig
Ein Makler darf seine Provision erst verlangen, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist. Bloße Besichtigungen oder Gespräche ohne Abschluss begründen keinen Zahlungsanspruch. Das regelt § 652 BGB. Selbst wenn der Makler viel Zeit und Aufwand investiert hat, entsteht ohne Vertragsschluss kein Honoraranspruch.
Kausalität ist Pflicht
Die Vermittlung des Maklers muss ursächlich für den Vertragsschluss sein. Hat der Käufer die Immobilie schon vorher gekannt — etwa durch eigene Recherche oder einen Bekannten —, kann der Provisionsanspruch entfallen. Gerichte prüfen im Streitfall genau, ob der Makler tatsächlich den entscheidenden Kontakt hergestellt oder die Verhandlung maßgeblich gefördert hat.
Courtage oder Provision
Maklergebühr, Provision, Courtage — alle drei Begriffe meinen dasselbe. Sie bezeichnen die erfolgsabhängige Vergütung des Maklers für eine nachgewiesene Vermittlung. Der Begriff Courtage stammt historisch aus dem Handelsrecht, wird heute aber im Immobilienbereich synonym verwendet.
Schriftlich vereinbaren
Seit Dezember 2020 muss der Maklervertrag beim Kauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen schriftlich abgeschlossen werden. Eine mündliche Vereinbarung reicht dann nicht mehr aus. Fehlt die Schriftform, ist der gesamte Maklervertrag nach § 656a BGB unwirksam — der Makler kann dann grundsätzlich keine Provision verlangen, selbst wenn der Kauf zustande kommt.
Die Maklergebühr (auch Maklerprovision oder Courtage) ist die Vergütung, die ein Makler erhält, wenn er erfolgreich einen Kauf- oder Mietvertrag vermittelt hat. Sie entsteht erst, wenn ein Vertrag tatsächlich zustande kommt — nicht schon durch Besichtigungen, Beratungsgespräche oder das bloße Einstellen eines Exposés.
Wer zahlt die Maklerprovision? Kauf vs. Miete
Die Zahlungspflicht hängt davon ab, ob es um Kauf oder Miete geht. Zwei verschiedene Gesetze regeln das — mit unterschiedlichen Ergebnissen und unterschiedlicher Entstehungsgeschichte: Beim Mietrecht gilt das Bestellerprinzip bereits seit 2015, beim Immobilienkauf erst seit Ende 2020.
Wer zahlt
Gesetzliche Grundlage
Höchstbetrag
Ausnahmen
Wie hoch ist die Maklergebühr? Berechnung Schritt für Schritt
Die Höhe der Provision variiert je nach Bundesland und Vereinbarung. So lässt sich der Betrag konkret ausrechnen — anhand eines durchgehenden Beispiels mit einer Eigentumswohnung.
Schritt 1: Kaufpreis feststellen
Basis der Berechnung ist der vereinbarte Kaufpreis, wie er im notariellen Kaufvertrag steht — nicht etwa der ursprüngliche Angebotspreis. Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 400.000 €.
Schritt 2: Provisionssatz kennen
Je nach Bundesland liegt die Gesamtprovision zwischen 3,57 % und 7,14 % inkl. MwSt. In Bayern, NRW und vielen anderen Ländern sind 7,14 % Gesamtprovision üblich. In Berlin, Brandenburg und Hamburg waren teils niedrigere Sätze üblich. Diese Prozentsätze sind keine gesetzlichen Festwerte, sondern haben sich regional als Marktstandard etabliert.
Schritt 3: Halbteilung anwenden
Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt jede Seite maximal die Hälfte. Bei 7,14 % Gesamtprovision trägt der Käufer also 3,57 % des Kaufpreises, den gleichen Anteil trägt der Verkäufer. Eine höhere Käuferbeteiligung ist seit der Gesetzesänderung unzulässig.
Schritt 4: Betrag ausrechnen
400.000 € × 3,57 % = 14.280 € Käuferanteil. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € wären es 10.710 €, bei 500.000 € wären es 17.850 €. Der Verkäufer zahlt in allen drei Beispielen denselben Betrag wie der Käufer.
Schritt 5: Fälligkeit prüfen
Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist. Viele Maklerverträge knüpfen die Zahlung zudem an den Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer oder an die Eintragung im Grundbuch — das genaue Fälligkeitsdatum steht im jeweiligen Maklervertrag.
Maklervertrag: Klauseln in Klartext
Maklerverträge enthalten oft Formulierungen, die auf den ersten Blick schwer verständlich sind. So übersetzt klaro.legal die wichtigsten Klauseln in Alltagssprache — Klausel für Klausel, ohne Bewertung des Einzelfalls.
Alleinauftrag
Während der Vertragslaufzeit darf kein anderer Makler eingeschaltet werden. Verkauft der Eigentümer selbst, kann trotzdem eine Provision fällig werden — das steht oft im Kleingedruckten als sogenannte 'erweiterte Alleinauftragsklausel'.
Provisionspflicht bei Eigenverkauf
Wenn der Makler einen Interessenten gezeigt hat und später direkt an diese Person verkauft wird, entsteht trotzdem ein Provisionsanspruch — auch ohne weitere Vermittlungstätigkeit des Maklers zwischen Nachweis und Vertragsschluss.
Reservierungsgebühr
Eine Reservierungsgebühr vor Vertragsschluss ist in der Regel unzulässig. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH oft unwirksam, weil sie faktisch das Erfolgsprinzip des § 652 BGB umgehen — der Makler würde vorab kassieren, ohne dass ein Vertrag zustande gekommen ist.
Widerrufsbelehrung
Ein online oder telefonisch abgeschlossener Maklervertrag kann 14 Tage lang widerrufen werden, ohne dass ein Grund genannt werden muss. Fehlt diese Belehrung, verlängert sich die Frist laut § 356 Abs. 3 BGB erheblich — in solchen Fällen kann das Widerrufsrecht sogar über ein Jahr fortbestehen.
Aufwandspauschale
Manche Makler verlangen eine Kostenpauschale, auch wenn kein Vertrag zustande kommt oder der Vertrag widerrufen wird. Solche Klauseln sind häufig unwirksam, insbesondere wenn sie faktisch das Widerrufsrecht wirtschaftlich entwerten.
Checkliste: Diese Maklergebühren sind unzulässig
Nicht jede Forderung eines Maklers ist rechtens. Diese Punkte helfen dabei zu erkennen, wann eine Gebühr unzulässig sein kann — auf Basis der gesetzlichen Regelungen und der Rechtsprechung.
Provision ohne Vertragsabschluss
Ein Makler darf keine Provision fordern, wenn kein Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist. Besichtigungsgebühren, Beratungspauschalen oder Gebühren für das Erstellen eines Exposés sind grundsätzlich unzulässig, solange kein Erfolg im Sinne des § 652 BGB vorliegt.
Reservierungsgebühr vor Notartermin
Gebühren nur zur Reservierung einer Immobilie — ohne echte Gegenleistung — sind nach der BGH-Rechtsprechung in der Regel unwirksam, selbst wenn sie später auf die Provision angerechnet werden sollen.
Mieter zahlt bei Vermieter-Auftrag
Hat der Vermieter den Makler beauftragt, darf der Makler vom Mieter keine Provision verlangen. Das ist seit 2015 verboten (§ 2 Abs. 1a WoVermG). Umgehungsversuche, etwa über sogenannte Schein-Suchaufträge des Mieters, sind ebenfalls unzulässig.
Mietprovision über zwei Nettokaltmieten
Bei Mietwohnungen ist die Provision auf zwei Nettokaltmieten plus MwSt. begrenzt. Höhere Forderungen verstoßen gegen § 3 Abs. 2 WoVermG, unabhängig davon, wie die Provision im Vertrag bezeichnet wird.
Provision ohne schriftlichen Vertrag beim Kauf
Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen muss der Maklervertrag seit 2020 schriftlich abgeschlossen sein. Fehlt die Schriftform, ist der Vertrag unwirksam — ein bloßer E-Mail-Wechsel kann je nach Ausgestaltung ausreichen oder eben nicht.
Maklervertrag widerrufen oder kündigen
Wer einen Maklervertrag online oder telefonisch abgeschlossen hat, hat ein gesetzliches Widerrufsrecht. Auch eine Kündigung ist unter bestimmten Bedingungen möglich, abhängig von der vertraglich vereinbarten Auftragsform.
14 Tage Widerrufsrecht
Bei Fernabsatzverträgen — also online, per E-Mail oder Telefon abgeschlossenen Maklerverträgen — gilt ein Widerrufsrecht von 14 Tagen nach Vertragsschluss (§ 355 BGB). Bei persönlich in den Geschäftsräumen des Maklers unterschriebenen Verträgen besteht dieses Widerrufsrecht dagegen grundsätzlich nicht.
Verlängerte Frist bei fehlender Belehrung
Hat der Makler nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht informiert, beginnt die 14-Tage-Frist nicht zu laufen. Die Widerrufsmöglichkeit bleibt dann deutlich länger bestehen — nach § 356 Abs. 3 BGB maximal zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.
Kündigung des Alleinauftrags
Ein Alleinauftrag hat eine bestimmte Laufzeit, häufig sechs Monate. Nach Ablauf dieser Frist kann er gekündigt werden. Für die Dauer des Auftrags ist eine ordentliche Kündigung oft ausgeschlossen, ein außerordentliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund bleibt davon regelmäßig unberührt.
Kosten nach Kündigung
Hat der Makler bereits nachweisbaren Aufwand betrieben, können auch nach einer Kündigung Kosten anfallen — sofern das im Vertrag wirksam vereinbart wurde. Pauschale Aufwandsersatzklauseln ohne konkreten Nachweis der Kosten sind dagegen häufig unwirksam.
Maklergebühr steuerlich absetzen
Ob die Maklergebühr steuerlich geltend gemacht werden kann, hängt vom Verwendungszweck der Immobilie ab. Eine pauschale Antwort gibt es nicht — entscheidend ist, ob die Immobilie vermietet, selbst genutzt oder beruflich veranlasst bezogen wird.
Vermietete Immobilien
Wer eine Immobilie kauft oder vermietet, um daraus Mieteinnahmen zu erzielen, kann die Maklerprovision als Werbungskosten oder Anschaffungsnebenkosten steuerlich berücksichtigen. Bei einem Kauf zählt die Provision meist zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung (AfA) verteilt geltend gemacht, nicht auf einmal im Jahr der Zahlung.
Selbst genutztes Eigentum
Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie ist die Maklerprovision in der Regel nicht abzugsfähig. Sie erhöht jedoch die Anschaffungskosten und ist damit bei einem späteren Verkauf relevant, etwa für die Berechnung eines möglichen Veräußerungsgewinns.
Umzug aus beruflichen Gründen
Maklerkosten für eine neue Mietwohnung können als Werbungskosten absetzbar sein, wenn der Umzug überwiegend beruflich veranlasst ist — etwa bei einem Arbeitgeberwechsel oder einer erheblichen Verkürzung des Arbeitswegs.
Im Zweifel: Steuerberater fragen
Die steuerliche Behandlung hängt stark vom Einzelfall ab, etwa von Nutzungsart, Zeitpunkt des Erwerbs und individueller Situation. Für eine verbindliche Einordnung im konkreten Fall ist eine steuerliche Fachberatung der richtige Ansprechpartner.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Provision entsteht nicht sofort — sie durchläuft mehrere Stationen, von der Beauftragung bis zur tatsächlichen Zahlung. Dieser Ablauf ist beim Immobilienkauf typisch.
Maklervertrag abschließen
Mit der Unterschrift unter den Maklervertrag startet die Zusammenarbeit. Noch keine Provision fällig — der Vertrag begründet zunächst nur die Rahmenbedingungen der Zusammenarbeit.
Nachweis oder Vermittlung
Der Makler zeigt die Immobilie nach oder führt die Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer. Der Anspruch entsteht noch nicht, auch wenn bereits erheblicher Aufwand betrieben wurde.
Notarieller Kaufvertrag
Erst wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist, entsteht der Provisionsanspruch. Das ist der entscheidende Moment — vorherige mündliche Einigungen reichen dafür nicht aus.
Rechnung des Maklers
Der Makler stellt eine Rechnung aus, in der Regel mit ausgewiesener Mehrwertsteuer. Üblich ist eine Zahlungsfrist von etwa 14 Tagen nach Rechnungsdatum.
Zahlung
Manche Verträge knüpfen die Fälligkeit an den Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer oder an die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Dann zahlt der Käufer die Provision erst nach seiner eigenen Kaufpreiszahlung beziehungsweise nach dem entsprechenden vertraglich definierten Ereignis.
Checkliste: Das muss im Maklervertrag stehen
Ein wirksamer Maklervertrag enthält bestimmte Mindestangaben. Diese fünf Punkte sind beim Durchlesen besonders wichtig, um den Vertrag inhaltlich einzuordnen.
Schriftform eingehalten
Bei Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern muss der Maklervertrag schriftlich vorliegen. Eine E-Mail oder ein unterschriebenes Dokument genügt in der Regel, eine rein mündliche Absprache dagegen nicht.
Provisionshöhe klar benannt
Der Prozentsatz und die Berechnungsbasis müssen eindeutig stehen, also zum Beispiel '3,57 % des notariell beurkundeten Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer'. Vage Formulierungen wie 'ortsübliche Provision' können zu Streit führen, weil unklar bleibt, welcher Betrag konkret gemeint ist.
Widerrufsbelehrung enthalten
Bei Fernabsatzverträgen muss eine vollständige Widerrufsbelehrung beiliegen, inklusive Muster-Widerrufsformular. Fehlt sie oder ist sie fehlerhaft, verlängert sich die Widerrufsfrist erheblich.
Laufzeit und Kündigung geregelt
Alleinaufträge haben eine Laufzeit, häufig zwischen drei und sechs Monaten. Es sollte klar erkennbar sein, wann der Auftrag endet und wie er beendet werden kann, inklusive etwaiger Verlängerungsklauseln.
Keine unzulässigen Extragebühren
Aufwandspauschalen, Besichtigungsgebühren oder Reservierungsgebühren ohne echte Gegenleistung sind häufig unwirksam und gelten als Hinweis darauf, den betreffenden Passus genauer zu lesen.